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中山老城区揭盖复涌规划引关注 旧城改造或同步启动

滚动新闻中山日报 [微博] 梁?#36141;?/span>2016-03-04 09:13
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[摘要]2月底,市城乡规划局官网发布了《中山市中心城区水?#24213;?#39033;规划》已通过审查程序,现正进行公示。其中,作为石岐区传统老区——九曲河片区揭盖复涌规划一经出台便备受关注。

2月底,市城乡规划局官网发布了《中山市中心城区水?#24213;?#39033;规划》草案(下称《规划》草案)已通过审查程序,现正进行公示。其中,作为石岐区传统老区——九曲河片区揭盖复涌规划一经出台便备受关注。有分析人士认为,如果未来滨水工程真正动工的话,旧城区改造也有望同步启动,届时沿线商业、住宅地块的开发价值?#27493;?#30452;接受惠。

中山房价上涨
中山房价上涨 ?#36855;?#32622;?#30331;?#21319;值盘4500元/㎡起

中心城区公布揭盖复涌规划,九曲河片区备受关注

随着中心城区雨污分流工程的不断推进,片区水环境进一步升级整治已经有了相对坚实的基础。记者了解到,本次市规划局出台的《规划》草案规划范围为中心城区,包括老中心城区、火炬区、五桂山、西区沙朗片区等约353.4平方公里。《规划》草案的主要内容涵盖水系规划布局、水系功能定位、水域面积率、水系保护四大方面。其中,水系规划布局在中心城区规划及保留河涌共59条、中小型水库11座、湖泊(湿地)17个,确定新建及改造涉水工程项目50项。50个工程项目包括河涌拓宽26项,河涌揭盖工程13项;水库及湖泊工程11项,总预算约32亿元。

其中,近年来备受关注的石岐区九曲河揭盖工程再次榜上?#32622;?#20061;曲河这个名字,对于很多新中山人来说可谓颇为陌生,但对于老一辈石岐本地人来说,九曲河一带的变迁可谓见证着中山城市的发展。

根据工程方案,九曲河划分成五段实施揭盖。其中?#32654;綽分?#23696;江河段揭盖工程的工程量最大,揭盖长度为700米;民生?#20998;?#20141;子下大街?#26410;?#20043;,揭盖长度为292米;登灜桥市场段为281米;洪?#19968;?#22823;街至民族东路段为260米;登灜桥市场至?#32654;?#36335;段揭盖长度最短,为230?#20303;?#36825;五个揭盖工程实施之后,河道宽度均为8?#20303;?#20854;余8个揭盖工程,有4个为柏山排水渠揭盖工程,2 个崩山涌揭盖工程和2个?#20132;?#28044;揭盖工程。

按《规划》草案的经济分析,在社会效益方面,此次水系规划提高整个城市的环?#25345;?#37327;,实现“岭南水乡”的城市发展目标;提高中山城区防洪排?#38405;?#21147;,减少洪涝造成的经济损失;整体提高水环?#25345;?#37327;,改善城市生态和居住环境;增加城市水体景观,为?#29992;?#25552;供更多的滨水活动?#21344;洹?/P>

水环?#25104;?#32423;拉动沿线滨水土地开发价值,预计增值185.4亿

其实早在2011年,九曲河揭盖复涌初步规划一经传出便引发了广泛热议。记者了解到,九曲河作为中山老城区重要的历史水系,周边分布着历史文化街区和历史地段,其中包括从?#21697;?#21382;史文化街区、永安坊历史地段、和平新街历史地段、林涌尾历史地段。当年规划设计的内容除了包括九曲河生态治理和环境改造方案,并对沿岸进行景观设计和规划设计外,还需要对片区的环?#31243;?#24449;、景观特色的构成及?#21344;?#20851;系,对该片区建筑、?#21344;?#32908;理、城市脉络等要素进行意向性?#21344;?#24067;局,建立该片区的?#21344;?#32467;构和城市景观体系。其中,特别?#24247;?#35201;加强对历史文化的保护,提出复兴方案和旅游开发思路。

市规划局指出,在经济效益方面,本次水系规划的作用包括了土地增?#23548;?#20540;、供水价值、水产品生产价值、调蓄洪水价值、水资源蓄积价值、水?#31034;?#21270;价值、提供生态环境价值、休闲娱乐价值?#21462;?#25454;《规划》草案介绍,本次规划经济效益主要体现在土地增值方面,以土地增?#23548;?#31639;,中心城区滨水土地的增值约185.4亿元。

这就意味着,一旦中心老城区水环境工程启动,其所涉及的除了市政工程外,更多的还将有沿线旧城改造以及商业开发。有房地产?#30340;?#20154;士向记者表示,?#38405;?#21069;九曲河为例,其沿线有为数不少的早期民房以及一些商业建筑。随着人口流动以及建筑老化,目前无论是沿线城市面貌、交通还是商?#23548;?#20540;都在不断走下坡路。参照2011年广州东濠涌揭盖复涌工程的整治经验,如果揭盖复涌工程真正动工,道路拓宽改造自然会涉及拆迁以及旧城改造。本次《规划》对于中心城区滨水土地的增值的?#28010;悖?#30456;信也是参?#23637;?#31243;沿线所涉及土地面积以及其二次商业开发的价值而定。

旧城改造,引入市场开发模式更现实

说起揭盖复涌这种大型市政工程,当中确实意味着片区旧城改造的加入。从房地产开发的角度来说,旧改地块开发的住宅项目均位于市中心核心地段,在地理位置、交通条件、周边配套?#30830;?#38754;有明显优势,虽然均属中高端楼盘,但凭借自身的稀缺性,入市往往形成?#35748;?#20294;另一方面,不少旧改“毛地”项目体?#30475;螅?#24320;发建设周期长,动迁过程又充满不确定性,地方政府、开发企业的资金、管理乃至韧劲都面临较大考验。

“譬如,早?#23433;懦景?#33853;定的西区马山片区旧城改造工程,其便经历了旷日持久的征收。如果没有地方政府在阳光拆迁上所做的努力,以及央企华润置地的强势加入,马山片区的旧城改造只能一直停留在规划图上。”有不愿具名的资深房地产人士认为,近年来中山虽然出台了不少有关旧城升级改造的整体意向性规划,但当中不少并没有得?#25509;行?#30340;推进。

而老城区要重新焕发区位价值,市政工程以及商业开发的加入是实现旧城改造提速的关键。通过引入市场开发的模式,一方面地方政府在市政工程开发?#31995;?#36130;政压力会有所减少;另一方面,市政工程对于旧城人居环?#36710;?#25552;升,可以为地方带来商业、商住开发价值。而这正是如今国内大中城市旧城改造得以实现的关键。多元化的参与?#21344;洌?#35753;房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。

不过对于开发商来说,一边是不断上涨的土地增值收益和商品房售价,另一边是同样上涨的资金成本和动迁房安置房售价,对于旧改地块,开发商最看重的是速度?#32479;殺局?#38388;的平衡。尤其对于中小?#25512;?#19994;来说,参与旧改时,必须?#26085;?#21512;集团资源,打通融资渠道,铺好资金来源之路。从目前的情况来看,未来城市旧改工程的参与方将基本成为大型房企的天下。

100个城市租金排行榜,中山以20元/月/㎡居然排名…

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